Nieuws

De focus van woningcorporaties ligt momenteel op de toekomststrategie van haar woningbezit en de verduurzaming hiervan. Wanneer in een vroeger stadium de samenwerking wordt gezocht met vastgoedpartijen kunnen onderwerpen zoals duurzaamheid en circulariteit beter worden vormgegeven en kan verspilling van middelen worden beperkt. Iemand die dat als geen ander kan weten is Richard Coenen. Hij werkt momenteel als planontwikkelaar bij Van der Meijs, maar was hiervoor 25 jaar werkzaam bij verschillende corporaties.

Waarom maakte je na zo’n lange tijd de switch van opdrachtgever naar opdrachtnemer?

Ik heb bijna 25 jaar aan de kant van de opdrachtgever gezeten en veel leuke projecten gerealiseerd in het onderhoud. Vroeger lag de focus sterk op het in stand houden van het woningbezit, veelal gebaseerd op de cyclus van de levensduur van een element, bijvoorbeeld de kozijnen of het dakbeschot. Tegenwoordig bepaalt de strategie van het complex bij de corporaties welk bezit in exploitatie blijft en voor hoelang.

Van oorsprong heb ik een technische achtergrond en ik wilde inhoudelijk meer met de techniek bezig zijn. Dat kan ik in mijn huidige functie bij Van der Meijs. De uitdaging om samen met corporaties een onderhouds- en verduurzamingsstrategie te formuleren en invulling te geven aan deze strategie sprak mij erg aan. Dankzij mijn kennis en ervaring van de corporatiesector kan ik de vertaling maken van het gedachtengoed van de opdrachtgever naar die van de opdrachtnemer en zo vraag en aanbod beter op elkaar aan laten sluiten.

Momenteel is de opdrachtnemer vaak gevangen in het technisch goed oplossen van de opgave en dat voor een goede prijs. Bewoners mogen hierbij niet worden vergeten, per slot van rekening is het zijn/haar woning die we willen verduurzamen. Al met al mooie uitdagingen voor mij die deze switch naar de ‘andere kant van de tafel’ zo aantrekkelijk maakten.

Nu je beide kanten van de tafel hebt gezien, wat zijn volgens jou de grootste verschillen tussen corporaties en vastgoedondernemers?

Eigenlijk zijn er, buiten commerciële belangen, geen duidelijke verschillen. Beiden hebben er belang bij om een kwalitatief hoogwaardige woning te realiseren waar de bewoner de komende jaren met veel plezier kan blijven wonen.

Corporaties zijn op zoek naar partijen die hen kunnen ontzorgen bij een aantal activiteiten. De corporatiesector vraagt om een besparing op onder andere de bedrijfs- en onderhoudslasten en dat betekent concreet dat werkzaamheden bij vastgoedpartijen worden ondergebracht. Denk bijvoorbeeld aan vakinhoudelijke kennis over onderhoud. Vroeger was het heel normaal dat deze aanwezig was binnen de corporatie, tegenwoordig wordt die kennis steeds vaker extern gezocht. Corporaties vragen ook steeds vaker om onderhoudsadvies in plaats van het puur uitschrijven van onderhoudsopdrachten. Daarnaast is het steeds normaler dat onderhoudspartijen zelf een bewonersconsulent in dienst hebben om het gesprek met bewoners aan te gaan. Ook hier wordt kennis en ervaring extern gezocht en gevonden. Beide partijen kruipen hierdoor dichter naar elkaar toe waardoor het onderscheid steeds kleiner wordt.

Verduurzaming en circulariteit zijn belangrijke onderwerpen, iedereen praat er over en heeft er een mening over. Zo ook corporaties, hoe uit zich dat richting de opdrachtnemer?

Corporaties staan voor een gigantische opgave. Deze wordt tegenwoordig nog deels ingevuld door het uitzetten van tenders, maar we zien ook steeds meer corporaties die op zoek gaan naar vaste partijen waarbij in een samenwerkingsverband afspraken worden gemaakt over het toekomstige onderhoud.

Vastgoedpartijen willen met de corporatie meedenken door vanuit het periodiek terugkerende gevelonderhoud zoals schilderwerk adviezen te geven om de verduurzamingsopgave tijdig op te pakken. Door in een vroeg stadium bij de planvorming al mee te denken op basis van de toekomstige strategie worden de beschikbare middelen (onder andere geld) zo optimaal mogelijk ingezet voor de lange termijn en wordt verspilling voorkomen.

Met betrekking tot circulariteit, dit komt steeds vaker op de agenda te staan van de corporatie maar is nog geen gemeengoed. Wij zijn zelf ook zoekende om daarin de meest efficiënte oplossing te vinden. In het verleden werd er vooral gekeken om een versleten element te vervangen voor een nieuw vergelijkbaar element. Onze taak is nu om corporaties te prikkelen om te kijken waar mogelijkheden liggen om versleten elementen te vervangen door circulaire elementen. Binnenkort beginnen wij bijvoorbeeld, in samenwerking met enkele andere partijen, met het renoveren van woningen tijdens mutatie voor een corporatie. Een mooi moment om het gesprek aan te gaan. Je kunt renovatie natuurlijk op de traditionele manier aanpakken, oud eruit en nieuwe erin. Maar wat als je nu materialen en oplossingen gebruikt die je over 10-20 jaar zonder problemen eruit kunt halen en vervangen? Materialen die dan vrijkomen kunnen opnieuw gebruikt worden of als grondstof dienen voor nieuwe producten. Daarnaast kun je kijken of je bijvoorbeeld sanitair kunt hergebruiken, of een gerecyclede keuken erin zetten in plaats van een nieuw geproduceerde keuken of hout hergebruikt dat vrijkomt tijdens het renovatieproces.  Door vooraf nieuwe mogelijkheden en opties aan te dragen kun je corporaties prikkelen om samen met jou te kijken nieuwe oplossingen. 

Hoe beïnvloeden deze onderwerpen de planvorming rond onderhoud en energetische verduurzaming?

Tegenwoordig kijk je eerst naar de energetische prestatie van een woning en ga je een plan vormen waarbij de gevraagde prestatie bepalend is voor welke producten je toe gaat passen bij zowel onderhoud als energetische verduurzaming.

Daarnaast is het erg belangrijk dat we naast de verduurzaming één ding niet uit het oog verliezen. Leuk dat we de woning verduurzamen, maar nog belangrijker is dat het binnenklimaat van de woningen ook goed blijft en de woning dus leefbaar is voor de bewoner, een goede gezondheid is een belangrijk uitgangspunt. Dus naast verduurzamen (isoleren) is het belangrijk dat het binnenklimaat optimaal is door het aanbrengen van goede ventilatiemogelijkheden. Ook dit kan op verschillende manieren worden uitgevoerd, uitdagingen alom dus in de planvorming!

Circulariteit staat steeds vaker op de agenda van de corporatie, maar is, zoals gezegd, nog geen gemeengoed. Wij moeten zelf de kar trekken en het belang van circulariteit binnen het project bepalen.  Zo hebben wij in het verleden al eens aluminium kozijnen een tweede leven geboden en recenter hebben wij, via gebruiktematerialen.com, alle achterdeuren van een project in Deurne een herbestemming kunnen geven, waardoor we minder afval en minder afvalverwerkingskosten hadden. Hierbij is het wel van belang om werknemers mee te nemen in het proces en goed na te denken over het voorzichtig verwijderen, het vervoeren en opslaan van deze producten. Deze extra stappen mogen geen extra overlast betekenen voor bewoners en de opdrachtgever. Dit maakt de planvorming een stukje uitdagender, maar gelukkig kunnen we hier zelf op sturen en optimaliseren.

Je geeft aan dat bewoners een belangrijk rol spelen bij het verduurzamingsproces, maar hoe zit dat met circulariteit? Hoe worden bewoners meegenomen binnen dit concept?

Bepalend hierin is natuurlijk of de opdrachtgever dit onderwerp hoog op de agenda heeft staan en dan ook nog eens of de te verwijderen materialen circulair in andere projecten ingezet kunnen worden of dat er circulaire producten aan het huidige project toegevoegd kunnen worden.

Op dit moment wordt deze vraag, circulariteit, niet standaard meegenomen in ons woonwensenonderzoek dat we voorafgaand aan het vaststellen van het definitieve plan van aanpak uitvoeren. Onze grootste uitdaging ligt eerst bij de corporaties, daar moeten wij in samenwerking met elkaar concrete plannen formuleren. Daar moet de eerste stap gezet worden voordat we met bewoners in gesprek kunnen gaan. Maar, zoals eerder aangegeven, blijven wij corporaties prikkelen met nieuwe ideeën en zullen deze gesprekken, gelukkig, niet meer lang op zich laten wachten en worden bewoners ook in dit proces betrokken.

In hoeverre zie je mogelijkheden voor ketensamenwerking binnen het circulaire vraagstuk? 

Deze vraag is nog wel lastig! Ik denk dat circulariteit in de bouw net zoiets moet worden als het recyclen van bijvoorbeeld plastic. We scheiden dit afval al om mogelijk her te gebruiken, bij bouwmaterialen is dit nog niet vanzelfsprekend en gaan we standaard uit van het toepassen van nieuwe producten. In de bouw wordt er nog te gemakkelijk gedacht en alles op twee containers gegooid, bouw- en sloopafval en steenpuin.

Door bewuster met elkaar tijdens de planvorming na te denken wat de mogelijkheden zijn voor het hergebruik van materialen, maar ook voor de inzet van gebruikte materialen, gaan er wellicht lampjes branden bij opdrachtgevers. Wij moeten partners zoeken die ons kunnen ondersteunen in het proces van circulariteit en hen introduceren bij onze opdrachtgevers.

Wanneer we dit vraagstuk als keten aanvliegen is het grote voordeel dat je met specialistische partners kunt samenwerken. Denk bijvoorbeeld aan partijen zoals Heezen sloopwerken en gebruiktematerialen.com, die de capaciteit hebben om circulariteit daadwerkelijk toe te kunnen passen. Heb je deze samenwerking niet dan blijft het leuk dat circulariteit in een uitvraag benoemd wordt, maar dan blijft het bij woorden en worden het geen daden!

Waar loop je in de praktijk met betrekking tot circulariteit vaak tegenaan?

Momenteel moet je als opdrachtnemer het voortouw nemen. Je moet opdrachtgevers en ketenpartners prikkelen om anders te denken. Te denken in mogelijkheden in plaats van in problemen. De wetenschap dat we iets moeten is er, maar het blijk vaak lastig om het ook echt in de praktijk te brengen. Onze taak ligt hier dus vooral in het volhouden, blijven prikkelen en meedenken en dit proces stap voor stap uit te bouwen.

Welke lesson’s learned met betrekking tot circulariteit zou je kunnen trekken uit jouw ervaringen?

We moeten er niet vanuit gaan dat iedereen weet wat circulariteit in de praktijk betekent. Ik denk dat we meer naar buiten moeten brengen wat we in de projecten, waar de opdrachtgever ook groen licht heeft gegeven voor dit onderwerp, samen gerealiseerd hebben. Door het concreet te maken kunnen we anders corporaties inspireren om ook die stap te zetten en te kijken naar mogelijkheden. Dus deel je ervaringen en laten we van elkaar leren!

Wanneer jij advies zou kunnen geven, wat zou dat dan zijn?

Mijn advies zou zijn: ‘Gooi je oude broek niet weg voordat hij versleten is, dat doe je thuis ook niet!’. Ga dus ook zo om met het vervangen van elementen bij de verduurzaming van woningen. Er komen materialen vrij die nog een tweede leven verdienen. Kijk eerst naar de mogelijkheden voordat er wordt besloten dat het afval is en vernietigd moet worden.

Tot slot, wanneer je naar de toekomst kijkt, welke mogelijkheden zie jij? Waar zou jij graag in de toekomst willen staan?

Met betrekking tot de verduurzamingsopgave zou ik graag in een eerder stadium betrokken willen worden door de corporatie zodat we samen kunnen kijken naar de mogelijkheden en er geen onnodige verspilling van middelen plaatsvindt. Er liggen voldoende kansen om energetische sprongen te maken passend binnen de strategie en planning van de corporatie, maar ook kansen om op basis van no-regret de eerste stappen in de uiteindelijke verduurzaming te zetten.

Rondom circulariteit liggen voor de toekomst nog grotere uitdagingen. We moeten partijen zien te overtuigen dat dit onderwerp hoog op de agenda moet staan en dat het concreter gaat worden door praktijkvoorbeelden. Samen kunnen wij die duurzame toekomst zeker realiseren!

Link naar artikel op renda.nl: www.renda.nl/eerder-betrokken-worden-voorkomt-verspilling

Eerder betrokken worden voorkomt verspilling

Regelmatig nieuws en inspiratie ontvangen?
Meld je aan voor onze nieuwsbrief. Je ontvangt deze vier keer per jaar per mail.

Draai uw scherm

Deze website werkt het beste als u het scherm draait